Эта опция сбросит домашнюю страницу этого сайта. Восстановление любых закрытых виджетов или категорий.

Сбросить

Надійний квартиронаймач. Як здати житло корпоративного орендарю


Опубликованно 09.11.2017 05:46

Надійний квартиронаймач. Як здати житло корпоративного орендарю

Знайти платоспроможного квартиронаймача в Москві на довгий термін — заповітна мрія для багатьох рантьє. Під час оренди власники нерухомості в столиці можуть зіткнутися з самими несподіваними проблемами — від непередбачуваної поведінки мешканців до банального небажання платити. У такій ситуації ідеальним варіантом здається корпоративний орендар. Це компанія, яка знімає житло для своїх співробітників, які приїхали в Москву з іншого міста або іншої країни.

При такому сценарії орендарем квартири виступає не фізична, а юридична особа. Мінус в тому, що рантьє не завжди може заздалегідь побачити людину, яка буде жити в його квартирі. Плюс компанія буде платити за оренду незалежно від мешканця. Іншими словами, квартирант може з'їхати, а дохід рантьє нікуди не дінеться: при корпоративної оренду юрособи виплачує орендодавцеві всю суму, передбачену в договорі.

Ще одна перевага для рантьє — це безготівкова оплата. Такий механізм розрахунків вигідний для тих, хто хотів би здати свою квартиру і виїхати з Москви. Переказ грошей на банківську карту — безальтернативний механізм оплати для компаній, що знімають житло для своїх співробітників. Про це «РБК-Нерухомості» розповіли ріелтори, які працюють на московському ринку оренди житла.

При великій кількості плюсів для рантьє корпоративна оренда залишається мрією для багатьох власників московських квартир. Справа в тому, що знайти і утримати такого орендаря — нетривіальне завдання. Редакція дізналася у компаній, які спеціалізуються на підборі орендного житла, як залучити надійних квартиронаймачів і які вимоги вони пред'являють до знімних квартирах.

Надовго чи орендують?

Зазвичай договір з корпоративним орендарем укладається на 11 місяців з подальшою пролонгацією або перепідписання угоди після закінчення строку на нових умовах, розповіла директор департаменту елітної нерухомості Est-a-Tet Ганна Карпова. В агентствах Savills, «Міель» і Penny Lane Realty також підтвердили 11-місячний термін.

«Договори на три роки і більше бувають, але рідше, — уточнила директор департаменту оренди Savills в Росії Олена Куликова. — Такі договори підлягають обов'язковій державній реєстрації. Договори на кілька місяців або навіть днів також існують, але це окремий сегмент сервісних квартир, який суттєво відрізняється від довгострокової оренди».

Якою повинна бути квартира?

Корпоративна оренда зазвичай відноситься до высокобюджетному сегменту. Компанії рідко орендують дешеве житло, констатували ріелтори: в цьому сегменті попитом користуються квартири бізнес - та преміум-класу, так як житло в основному знімають для управлінців високого рівня. «Відсотків 80% орендарів — сімейні люди, які воліють трьох -, чотирикімнатні квартири в сучасних ЖК поруч зі школами, — заявила директор департаменту оренди квартир Penny Lane Realty Марина Шекера. — Експати традиційно воліють центр міста і сталінки, для них це екзотика. Одинаки, зрозуміло, знімають студії і однокімнатні квартири».

Ключовим фактором для корпоративних орендарів є юридична чистота квартири, зазначили у компанії «Міель». «Ні російська, ні іноземна компанія не стане розглядати квартиру, у якої не все в порядку з правовстановлюючими документами», — запевнила директор «Міель-Оренди» Марія Жукова.

Директор «Міель-Оренди» Марія Жукова:

— Для рядових співробітників найважливішим є нормальна транспортна доступність. Іншими словами, вони не захочуть селитися там, де немає метро. У керівної ланки компаній, як правило, є особистий транспорт, і на метро вони не їздять — так що якщо комусь захочеться оселитися в престижному малоповерховому комплексі за містом, то це цілком здійсненно.

Обов'язкова вимога корпоративних орендарів — наявність меблів, відзначили ріелтори. «Квартири без меблів взагалі не розглядаються, тільки сучасний стиль. Також необхідно наявність посуду, рушників і ванного приладдя», — перерахувала Ганна Карпова з Est-a-Tet. В агентстві Savills частку мебльованих квартир у структурі запитів на корпоративну оренду оцінили в 90%.

«Часто квартири проходять технічну перевірку на відповідність нормам безпеки, — попередила Олена Куликова. — Це стосується електрики, газового обладнання і систем пожежогасіння. Для високопоставлених співробітників квартири проходять перевірку служби безпеки. Ще два найпоширеніших правила: заборонена оренда квартир на перших і останніх поверхах (правило про останньому поверсі дуже часто заперечується самим майбутнім орендарем, так як такі квартири володіють хорошими видовими характеристиками), квартира не повинна бути обладнана газовим котлом (іноді і газовою плитою)».

Скільки коштує?

Середню вартість місячної ставки при корпоративної оренді в Москві ріелтори з Penny Lane Realty та Est-a-Tet оцінили в 60-70 тис. руб. «Квартира для топ-менеджера може коштувати 250-300 тис. руб. в місяць. Нижня межа для працівника високого рівня — це 70-100 тис. руб., — повідомила Марія Жукова з «Міель-Оренди». — Також важливий склад сім'ї. Якщо квартиру знімають для холостого співробітника — це може бути однокімнатна квартира. Якщо разом з ним приїжджають дружина і троє дітей — ситуація буде змінюватися докорінно».

Найбільший попит на оренду житла від великих компаній зосереджений в районі від Пречистенською набережній до Тверської вулиці, з'ясували в агентстві Savills на прохання «РБК-Нерухомості». «Найбільше затребувані трикімнатні квартири загальною площею близько 120 кв. м. Майбутнім орендарям важливо, щоб під'їзд був в хорошому стані, з охороною і консьєржем. Ще одним ключовим запитом є можливість парковки поряд з будинком», — зазначила Олена Куликова.

У чому функція ріелтора?

Знайти корпоративного орендаря без посередників буде проблематично, так як багато компаній воліють наймати ріелторські агентства для підбору квартир. «Компанії важливий сервіс та стабільне абонентське обслуговування, яке можна отримати від агентства. Корпоративним орендарям просто незручно працювати з приватними власниками», — пояснила Марина Шекера з агентства Penny Lane Realty.

«Перш за підбором житла для персоналу займалися цілі відділи. Може, тоді вони могли дозволити собі працювати як невелике агентство і формувати базу, але зараз це один-два людини, які фізично не можуть впоратися з таким обсягом роботи і, по суті, наймають агентство як підрядника», — додала Шекера.

Сучасні корпоративні клієнти розміщують свої запити по оренді в однієї або двох великих компаній, вважає Олена Куликова. При цьому в компаніях зазвичай існує своя форма договору оренди, узгодити істотні зміни до якої буває важко, відзначили в агентстві Savills.

Заплатять у валюті?

Необов'язково. Серед корпоративних орендарів московського житла багато іноземних компаній, яким зручніше вести розрахунки у валюті, стверджують ріелтори. Тим не менш в більшості випадків валютний розрахунок в Росії заборонений — а тому в договорі фіксується рублева сума, відзначили в компанії «Міель» і Penny Lane.

«Орендна ставка може бути зафіксована в рублях, а може бути у валюті (за умови оплати в рублях за курсом ЦБ). Після того, як курс долара істотно виріс, договори, зафіксовані у валюті, зустрічаються все рідше і рідше», — заявила Олена Куликова.

Посольства — єдиний тип корпоративного орендаря, який може на цілком законних підставах укласти з власником валютний договір, повідомили «РБК-Нерухомості» в компанії Est-a-Tet. «Завдяки своєму особливому статусу посольства укладають договори на більш тривалий термін (три — п'ять років) і можуть сплачувати у валюті, — зазначила Ганна Куликова. — Правда, в таких випадках втручається валютний контроль, обов'язково оформляється паспорт угоди. Для власника це завжди проблематично, тому часто орендодавці намагаються уникати подібної форми оплати».

На що ще звернути увагу?

Приємний бонус для рантьє, яким вдалося залучити корпоративного орендаря: замість власника податок повинен платити наймач. Про це «РБК-Нерухомість» розповіла старший юрисконсульт Savills в Росії Галина Баркус. «Якщо власник діє за договором як фізична особа, то компанія-орендар буде утримувати і сплачувати за власника податок на дохід, — роз'яснила Баркус. — Це означає, що узгоджена в договорі оренди плата буде надходити в розмірі, зменшеному на 13%».

«Податкові умови обов'язково потрібно обговорити на стадії укладення договору. У тому числі необхідно з'ясувати, чи буде утримано ПДФО із суми страхового депозиту, — порадили в компанії Savills. — Це залежить від формулювань у договорі (забезпечувальний платіж повинен бути відокремлений від орендної плати не передбачено його заліку в рахунок оплати останнього місяця оренди) та від професійного думки бухгалтера компанії».

Ріелтори також порадили перевірити компанію як контрагента через офіційний сервіс Федеральної податкової служби Росії nalog.ru. «Це допоможе переконатися в дійсності конкретного юрособи і побачити прізвище людини, яка має право діяти без довіреності від імені компанії. Якщо підписант діє за дорученням, рекомендується запросити цю довіреність та ознайомитися з повноваженнями, зазначеними в ній», — підсумувала Галина Баркус.



Категория: Недвижимость

Надійний квартиронаймач. Як здати житло корпоративного орендарю


Написать комментарий

Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.