Нерухомість в Казахстані — чи є місце для старту нового бізнесу?

У вересні 2015 року ми зробили легкий запуск Homsters.kz — онлайн майданчики з пошуку нерухомості в Казахстані. Скажете — даремно викинуті сили, адже в Казахстані падіння економіки, девальвацій, застій на ринку нерухомості і т. д? Аж ніяк. Безумовно — ринок там зараз непростий, і необхідно володіти навичками роботи на кризовому ринку. Але українським компаніям, знаєте, не звикати. Запустивши Homsters у Казахстані ми не помилилися: лише за кілька місяців роботи ми зафіксували стійкий інтерес до наших сервісів, на майданчику було розміщено близько 100 об'єктів нерухомості від девелоперів і більше 6 000 оголошень про продаж нерухомості, відвідуваність сайту за перші 3 місяці склала понад 100 тис. користувачів.

Компанія Prof Estate займається просуванням нерухомості на ринках, що розвиваються. Для пілота ми розглядали ряд ринків, аналізуючи потенційні країни через ряд факторів: політичний, економічний, соціальний, бізнес-клімат і легкість ведення бізнесу, проникнення Інтернету, онлайн технологій та онлайн-маркетингу, і, безумовно, стан ринку нерухомості та тенденції його розвитку в найближчій перспективі.

У серпні минулого року Казахстан потрапив у всі міжнародні видання з хедлайнером про самої сильної девальвації національної валюти за останній час. Звичайно ж, ми задалися питанням про макроекономічної ситуації і прогнозах на майбутнє. До недавнього часу прогноз щодо відновлення економіки та зростанню ВВП був цілком оптимістичний з піком падіння в 2015 році і подальшим швидким відновленням та продовженням зростання в наступні роки.

Серед однозначних позитивних факторів ми виділили для себе: значні державні резерви інвестиційну програму Нурлы Жол (Шлях в майбутнє), яка передбачає значні інвестиції в інфраструктуру країни розміром в 24 млрд. дол. плаваючий курс (валюту відпустили у вільне плавання, "відчепилися" від фіксованого курсу) обмежений вплив рецесії в Росії

З іншого боку ми оцінювали такі негативні фактори, як високу залежність від експорту вугілля, тісний зв'язок експорту з економіками Євросоюзу і Китаю, які також зазнали рецесії.

Сектор нафти і газу в Казахстані становить 20% ВВП і 50% фіскальних доходів, 60% від експорту. Очевидно, що падіння ціни на нафту значно впливає на економіку країни. Країна досить довго утримувала національну валюту і відпустила її в плаваючий курс лише в серпні 2015, що миттєво призвело до стрибка курсу. Ми вважаємо, що це був логічний крок і надалі економіка зможе більш гнучко адаптуватися.

Щодо ринку нерухомості — варто окремо згадати програму Нурлы Жол, що в перекладі означає Шлях в Майбутнє (інвестиційна програма 2015 — 2020 рр..) і її вплив на ринок нерухомості Казахстану.

Держава використовувала благополучні роки високої вартості ресурсів для накопичення значного фонду національного добробуту "Самрук Казина", холдингу з управління державними активами, якому належать повністю або частково багато найбільші казахстанські компанії. Головне джерело доходу Самрук-Казина є експорт вуглеводнів в країні.

За прикладом китайської програми стимулювання економіки, Нурлы Жол сфокусований на масштабних інфраструктурних проектах: буде виділено 24 млрд. дол. для інвестування, з яких 6 виділяється з держбюджету, 9 — з фонду Самрук-Казина і 9 — від міжнародних фінансових інституцій, таких як Світовий Банк, Азіатський Банк Розвитку, ЄБРР та Ісламський Банк Розвитку.

Отже, ефект програми Нурлы Жол повинен відчути на собі практично кожен пересічний житель Казахстану. Згідно планів нові будинки і квартири для громадян стануть доступними без авансових платежів, з іпотекою під 1-2% річних і держава почне будівництво 1,5 млн. м2 нових об'єктів під довгострокову оренду з подальшим викупом.

Ми розцінюємо це як подальший розвиток сектора нерухомості Казахстану. З іншого боку, через онлайн майданчик Homsters ми приймаємо активну участь в операціях на ринку нерухомості Казахстану і можемо констатувати стабільний постійний попит на нове житло з активними спалахами продажів у піки девальвації. Аналогічно ситуації в Україні, коли валюта девальвувала, ми спостерігали як підвищення попиту, так і зростання продажів в 3 — 3,5 рази протягом 1-3 місяців у пік девальвації. І це логічно, оскільки люди намагаються зберегти свої активи, і при збільшеному недовіру до банків, нерухомість стає чи не єдиним інструментом інвестування та збереження капіталу. В умовах девальвації, головну роль відіграє первинна нерухомість і компанії забудовники, т. к. вони можуть бути більш гнучкими у ціновій політиці і фіксувати вартість квадратного метра в національній валюті на обмежений час. Що власне і стимулює активні пікові продажу в моменти девальвації.

У Казахстані ми оцінюємо частку ринку продажу первинної нерухомості в 2015 році в більш ніж 70%, весь ринок в 12 млрд. дол. На даний момент на території Казахстану є близько 500 житлових комплексів, з яких близько 200 знаходяться в активній продаж та мають належну правову будівельну документацію. При цьому основний ринок зосереджений у двох містах — Алмати і Астані, з приблизно рівною кількістю новобудов.

Якщо ж говорити про ціновому діапазоні на квадратний метр, з початку року доларовий еквівалент значно впав. Приміром, в Алмати з 1 900 дол. за м2 до 1 300 дол., тобто на 32%. При цьому, якщо ж ми будемо розглядати еквівалент в національній валюті, ціни зросли на 35% c 343 000 тенге до 465 000 тенге в грудні 2015 відповідно. Всі з нетерпінням очікують в яку сторону піде ринок в 2016 році.

Варто також не забувати, що домінує на цьому ринку первинна нерухомість, значить за девелоперами буде останнє слово. На вторинному ринку власникам житла морально складно розлучитися зі своїми об'єктами за суми в меншому доларовому еквіваленті, ніж вони були придбані. Ми припускаємо, що більша кількість девелоперів буде переходити на формування вартості нерухомості в національній валюті і тим самим будуть збільшувати частку таких пропозицій на ринку. І такий підхід у подальшому можемо привести до зниження цін на ринку.

Категория: Красота