Larus Капитала: «кризисы, как и острые, но временно»

Опубликованно 13.04.2020 03:19

— Обвал рубля, как и в прошлом, кризисы привели в марте 2020 года, рост спроса на недвижимость в Москве. Как вы думаете, с чем связана эта тенденция?

— Рост спроса во многом обусловлен нестабильной ситуации. Во-первых, она призвала тех, кто откладывал решение о покупке, а с другой стороны, люди имеют опыт предыдущих кризисов, знают, что недвижимость является одним из самых надежных вариантов сохранить заработанные деньги.

Те, кто планировал купить ранее, мы рекомендуем посмотреть теперь максимальное количество вариантов, обращая внимание на не низкие цены и качество проекта. Хорошо продуманный и интересный объект является актуальной в своем сегменте и в пять-десять лет, это означает, останется жидкости; эти здания, явно более привлекательным вариантом для инвестиций, по сравнению с покупкой на вторичном рынке, или другой, более мышь инструменты. Например, мы в концепции клуба дома Живучести применены ряд решений премиум-класса, что позволяет сохранить привлекательность бизнес-класса, а последующие семь-десять лет.

— Можете ли вы привести аргументы, увеличение спроса, рост цен на новостройки?

— Рост цен в будущем возможно, но не из-за желания разработчиков спекулировать на резкий рост спроса, в результате того, что реальность в виде затрат, сделки, которые не существовали ранее, и будут увеличиваться расходы на проекты, потому что большинство материалов, зависит от изменения курсов валют.

— Некоторые предприятия из-за коронавируса теперь переводят сотрудников на алэна. Какие меры принимаются в плане защиты своих сотрудников, трудящихся на стройке, клиенты компании?

По рекомендации городских властей, мы перевели половину сотрудников офиса, режим работы, расстояние, и другие в режиме частичной удаленной работы, а также рекомендации для уменьшения риска заболевания. Одновременно, в офисе продаж усилили все необходимые санитарные услуги, чтобы заботиться о наших сотрудников и клиентов. Мы также обсудили ситуацию с генеральным подрядчиком — сербская компания Kenmer — и разработать необходимые меры для снижения риска заболевания на строительной площадке: измерение температуры при входе на объект, маска и дезинфекции.

В нынешней ситуации, это очень важно для нас, чтобы сохранить здоровье людей и в то же время сохранить высокие темпы строительства в соответствии с графиком, с тем чтобы выполнить свои обязательства.

Тем не менее, важно понимать, что любые кризисы-явления, что и резкий, но временный. Есть и другие важные события, которые меняют условия работы предприятия на рынке, и в первую очередь значительные изменения в законодательстве. Уже достаточно времени прошло, чтобы говорить об их последствиях, и оценить, как они на самом деле повлияли на участников рынка.

Club house Vitality (Фото: Larus Капитала)

С лета прошлого года, разработчики перешли на новую систему финансирования строительства — через эскроу-счета. Как адаптироваться к изменениям рынка небольших разработчиков?

— Владельцы девелоперских компаний стала сложнее, возросла себестоимость из-за роста расходов на ответственное хранение, возросла личная ответственность. Те, кто хочет остаться на рынке, адаптироваться к работе с эскроу, принимать новые правила игры, и двигаются.

В первую очередь, ответственное стимулирует девелоперов еще более внимательны при выборе сайта для нового проекта, и экономики проектов. И это особенно актуально для небольших частных разработчиков. Сегодня, прибыль ниже 10-15 тысяч рублей за «квадрат» — реальные риски для проектов в ходе его реализации могут возникнуть в случае форс-мажора, таким образом, запас прочности всегда должен быть. В регионах этот показатель находится часто на уровне 5-10 тысяч рублей за 1 кв. м строительного цикла два-три года, и в этот момент, он может произойти непредвиденные вещи, например, рост цен на строительные материалы или другие обстоятельства. Эти риски не будет компенсировать в слабой экономике проекта.

Если в Москве и в крупных российских городах мэри читает developer компании по-прежнему достаточно высок, в небольших городах, ситуация более сложная. И, чтобы не потерять темпы строительства в России и достичь показателей ввода жилья до 120 миллионов квадратных метров в год, в некоторых регионах, должны стимулировать строительство, уменьшить беспорядок, помочь разработчикам с подключением к внешней коммуникации оптимальным образом, повысить уровень финансирования реализации проекта и финансирования жилых проектов.

— Что нужно учитывать разработчик компании в нынешних условиях?

— Во-первых, компания должна быть оптимальная. Вот почему у нас небольшая, но проверенная в деле компетентная команда. Мы сами выполняем функции заказчика, мы также маркетинга и продаж.

Второе — нужно иметь коврик в правильное выравнивание и качество изучения архитектуры и маркетинговой концепции проекта, для того, чтобы получить хорошую экономику и интересный продукт.

И третье, не нужно изгонять тысяч метров, то лучше брать качественный портфель, даже небольшие проекты, но с высокой рентабельностью.

— Есть ли какие-либо проблемы в получении проектного финансирования от банков?

— С банками уже на месте работы, и разработчики получают одобрение новых проектов и финансирования. Кредитные организации, внимательно изучили проекты, и они отрицают, в случае, если экономика находится на грани рентабельности или проблемы с документами. В целом, это хорошо для промышленности. Сегодня не получить финансирование в банке, если у вас есть проблемы с экономикой, или исходно-разрешительной документации.

Ранее, многие проблемы у застройщиков возникли из-за плохой финансовой оценки проекта, теперь кредитные организации решают эти вопросы. В принципе, проекты и прежде, не надо было осуществить, и теперь они просто не получают финансирования.

Club house Vitality (Фото: Larus Капитала)

Недавно мы вели переговоры о финансировании проекта с одним из крупнейших российских банков, никаких проблем с документами не возникло. Проблема была в одном: даже в ситуации, когда банк не нужно вкладывать свои собственные деньги, это разработчик финансы затрат по проекту своевременно, обеспечивая заполнение эскроу-счет средств от продажи, — в любом случае, в совокупности услуг банка являются достаточно дорогими, и это отражается на себестоимости.

Было бы разумно использовать немецкий опыт, используется постепенное частичное раскрытие депозитного счета, факт наступления ключевых событий. Например, достигнута точка устройства монолитного каркаса, выполняются работы фасада, и так далее. Этот вариант бангладеш и интересы покупателей, и в то же время делает издержки застройщиков конкурсного управляющего обоснованными. Это точно бы помогло разработчикам добиться более быстрого строительства 120 тысяч квадратных метров.м в год.

— Многие эксперты предсказывали заметный рост цен на новостройки. Каково ваше мнение?

— Мы наблюдаем некоторое увеличение цен в последние месяцы, но я думаю, что еще рано говорить о ситуации в целом. Долгосрочных тенденций, которые могут повлиять на рынок новые здания, я хочу подчеркнуть, ремонт в Москве. Она набирает обороты, каждый год, будет введено больше и больше проектов, часть квартир выйдет на рынок под открытым небом. Предложение в стандартный класс, сильно увеличится, и это может скорректировать цены в столице зданий массового сегмента. В частности, из-за этого, мы планируем развить в сегментах бизнес-класса и класса "комфорт плюс".

— Мэри читает developer компании снизились после сделки. Как вы можете увеличить рентабельность проектов?

— После перехода на депозитный счет скорости строительства является одним из ключевых факторов в экономике проекта. Поэтому очень важно правильно выбрать подрядчика, который обеспечивает хорошую скорость и качество строительства. На наш объект Vitality-сербской компании Kenmer, который обеспечивает ритм в среднем на сайте в неделю на каждом из двух зданий. До конца марта мы планируем завершить работы на устройство монолитного каркаса в обоих зданиях уже началась остеклением, кирпичные работы, внутри техника. Высокие ставки дают нам определенный запас прочности в реализации проекта в целом.

Дополнительно с создателями мы изучаем для будущих проектов-технология, которая в состоянии обеспечить сроки строительства зданий. В том числе изучаем технологию устройства каркаса из металла, на котором построено множество зданий в США и Китае. В России тоже есть поставщики данных решений и материалов. Сокращение времени строительства будет дать значительное конкурентное преимущество в новых условиях.

Club house Vitality (Фото: Larus Капитала)

— Сегодня, в бизнес-классе реализуется множество проектов. Столько на рынке капитала конкуренции?

— Некоторые проекты не соответствуют уровню бизнес-класса. Часто это просто маркетинг и вопрос позиционирования. По-настоящему качественных проектов не так много, но они активно конкурируют между собой, стараясь предложить блестящей концепции проводится под ожидания взыскательной публики.

Бизнес-класс подразумевает очень высокие требования и к продукту, и качество строительства, и местоположение. Если новая площадка не соответствует всем параметрам, необходимых для реализации в этом сегменте, поэтому мы не будем приобретать. Важно, чтобы мы поняли, что проект действительно их ожиданиям требовательных покупателей бизнес-класса, то вы можете быть спокойны за продажи, и рентабельность.

— Какая земля, что вы планируете для реализации ваших будущих проектов? Считать экономику проекта, множество сайтов, соответствует потребность сегодня критерии?

— Сейчас мы в основном смотрим на площадки для будущих проектов, без разрешений, в редких случаях — с GPS, но только если это очень хорошее расположение, где мы ожидаем, что клиенты, большой спрос-большая цена. Мы рассматриваем две-три сайта в неделю, изучаем их экономика, риск и соответствие нашей доходности. Для нашего общества сегодня является вполне нормальным реализации проекта два года, но мы стремимся развивать и верите, что хорошая стратегия постепенно расти для новых проектов. Мы также готовы к сотрудничеству с владельцами земельных участков на взаимовыгодных условиях.

— Каковы сегодня условия для успеха проекта, каковы приоритеты компании?

— У нас есть внутренний термин руки, когда мы инвестируем в продукт свои собственные идеи, создают добавленную стоимость. Мы применяем этот подход в трех областях республики Беларусь Капитал — маркетинг, продажи и собственного клиента. У нас нет его еще есть организации, это не выгодно для небольшой застройщик.

Отдел маркетинга и продаж занимается, как и все наши проекты, и хорошо мотивированы, поэтому он работает более успешно, чем сотрудников компании. Департамент маркетинга и продаж работает в тесном сотрудничестве с клиентом и архитектором, начиная с выбора участка и создания концепции проекта. Так рождается конкурентоспособный продукт.

Ежедневное общение с покупателями дает нам важную информацию для операционной деятельности. Например, при реализации проекта «Химию парк», услышав потребности клиента, мы сделали лучший характер, который пользовался большой популярностью.

Вы можете быть не очень большим разработчика, но эти навыки позволяют создавать качественный продукт, который будет иметь хорошую мэри читает.

ЖК «Химию парк» (Фото: Larus Капитала)

— Какие проекты востребованы сегодня, покупатели бизнес-класса?

— Сегодня одной из основных проблем для разработчиков — создать востребованный продукт в сегменте.

При создании клуба house Жизнеспособность участок был куплен почти полностью выполненной проектной документации. Несмотря на это, мы потратили более шести месяцев до полной перестройки. Мы пересмотрели все, начиная с дизайна, отделки фасадов и понравлюсь, но в состоянии начать строительство гораздо раньше. Мы потратили много маркетинга анализ конкурентной среды, организовали конкурс среди архитектурных бюро, и в результате выбрали компанию АДМ.

— Расскажите о вашем новом проекте Vitality.

Сегодня люди очень срочно нужен хороший отдых после напряженной работы, большой поток информации и других факторов стресса. Название Живучесть переводится как «жизненная сила», которая дает пространство для комфорта и восстановления.

У нас был клубный дом бизнес-класса на 297 квартир, состоящий из двух зданий, не более пяти квартир на этаже. Мы говорили о Жизненной энергии, так что, раз на закрытую территорию через обычный вход группы с системой контроля доступа, житель города, сразу же почувствовал атмосферу спокойствия, безопасности, отрешенности от суеты и стресса.

На территории отеля закрытый двор без автомобилей, садоводство и ландшафтный дизайн. Живучесть является ориентированных на семью покупателями, поэтому мы предусмотрели несколько игровых площадок для всех возрастов и красивое озеленение. Во дворе будут посажены деревья, кусты, кустарники и цветники. Так как на территорию не смогут попасть посторонние, и выйти можно будет только с электронной pass, горожане смогут без страха отпускать детей гулять.

Мы многое пришлось возобновить тематических, для того, чтобы конкурировать с продуктом, а не цена. Например, кирпич из клинкера, большие панорамные окна и звукоизоляцией, европейский производитель, оптимальное расположение решения, которые присущи, скорее, билет на сегмент, а не бизнес-класса.

— Почему вы делаете эти проекты благоустройства?

— Покупатель сейчас есть много вариантов, и он готов платить налог на добавленную стоимость только для более привлекательный продукт. Это является экономически целесообразным истории, а также имиджа бренда для нашего портфолио, которые будут поддерживать нас при реализации будущих проектов.

ЖК «Химию парк» (Фото: Larus Капитала)

— В последнее время в столице в массовом сегменте рост спроса и предложения квартир с отделкой. Есть ли такой спрос у покупателей бизнес-класса?

— Мы провели опрос наших клиентов и рынка в целом. Актуальность этого формата растет, но еще не доминирует в предпочтениях клиентов. В будущем рынок, скорее всего, придет к отделке white box, для многих проектов. Покупатели же жизненных сил являются люди в возрасте от 35 лет, они хотят создать проект в целом, выбранный им дизайн-бюро. Они хотят индивидуальности, и мы даем им возможность. Мы же, с автором проекта компании " АДМ предоставляем первоначальной планировки с минимальным количеством несущих стен, позволяет создать мониторинг интерьеры на любой вкус. Может быть, скоро, большинство покупателей придут к тому, что отделочные работы, создание дизайн-проектов, долгой и утомительной работы. В будущие проекты, что мы с высокой вероятностью будем реализовывать часть квартир с отделкой white box.

— Какие планы компании на будущее?

— Сегодня у нас в портфеле три поля. Это уже введены в эксплуатацию «Химию парк», проекта "club house" Жизнеспособности и площадка Королеве общей площадью 88 тыс. кв. м. В планах в этом году мой старший партнер, председатель совета директоров республики Беларусь Capital Владимир Нашел — купить, по крайней мере, площадки под строительство жилья в пределах Старой Москвы, и будет продолжать внимательно следить за тем, что произойдет на рынке. Для нас самым важным положительным экономики каждого проекта, их количество.

Справка о компании

Компания Larus Capital был создан в 2015 году для реализации проектов в сегменте жилой недвижимости высокие классы.

Предыдущий проект компании бизнес-комплекс по Химии-парк» расположен в семи минутах ходьбы от станции метро "тимирязевская" и введен в эксплуатацию в четвертом квартале 2018 года. Общая площадь объекта — 30 тыс. кв. м.

Команда республики Беларусь Капитал, имеет более 17 лет опыта работы на рынке недвижимости и реализует проекты, такие как жилой комплекс «Афанасьевский» (2012), амбициозный проект бизнес-класса «Континенталь» (2010) и другие.

В стадии реализации находятся клубный дом бизнес-класса Жизненности недалеко от станции метро «Автозаводская» и жилой комплекс в микрорайоне «Юбилейный " в городе Королеве. Строительство Живучесть началось в январе 2019 года. Генеральным подрядчиком является строительная компания Kenmer. Архитектурный проект подготовлен мастерской ADM. В середине марта 2020 года, работы почти завершены: готовы 15-й этаж в первом корпусе, здании остался последний 16-й этаж. Клуб дом планируется сдать в эксплуатацию в третьем квартале 2021 год.

Категория: Новости