Довоенные дома, хрущевки и современные ЭКРАН, с точки зрения аналитика

Опубликованно 24.03.2020 07:24

Вторичный рынок жилья в Москве, разнородных по своим потребительским характеристикам. В зависимости от ряда вариантов размещения даже в соседних домах могут значительно отличаться с точки зрения силы притяжения. В свою очередь, очевидно, влияет как на реальный срок экспозиции таких квартир, и на их цену. В число наиболее важных параметров, которые определяют силу притяжения жилья, традиционно относятся: особенности места дома, свои отличительные особенности самого здания, параметры объекта продажи (квартира).

Ниже мы рассмотрим еще один фактор, который он приобрел значительное влияние на вторичный рынок в последние годы, в связи с постепенным усилением темпов строительства жилья в Москве, а именно: разница между аналогичными по формальным признакам объектов, недавно переданных на вторичном рынке жилья в сегменте новостроек, и, связанные с более длительного периода дата ввода в эксплуатацию. Примем во внимание только вторичные объекты (за исключением предложения новостроек от застройщика) на территории Москвы «старые границы» (т. е. без так называемой «Новой Москвы»).

Прежде всего, стоит привести информацию о текущей структуре квартиры, в настоящее время выставлены на московский рынок с точки зрения анализа политики. В настоящее время, по данным Аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» в этом сегменте предлагает около 47,5 тыс. квартир. Как видно на графике ниже, что касается их период строительства достаточно четко выделяются три периода:

Проживание

Каждая из этих трех условных периодов строительства жилья образовался определенной категории квартир, заметно различающую между ними, как качества-количественные характеристики и стабильность уровня цен. Так, в советский период, строительство жилья (продолжительность этапа около 40 лет) испытал на себе значительное влияние, прежде всего, дореволюционной традиции строительства. Во-вторых, развитие жилищного строительства произошел в контексте трудности в период образования нового государства после Первой мировой войны и Гражданской войны, и последовавшей вскоре Второй мировой войны. Наконец, значительное влияние на лицо недвижимость имел процесс формирования нового стиля «советского» человека, сопровождается глубокими преобразованиями, в его образе жизни (в т. ч. в связи с ускорением урбанизации из-за смены правительства для индустриализации).

Поэтому в квартирах этого периода выделяются как «буржуазные» объекты, созданные для уже много лет канонам и в большей степени, принимая во внимание такие факторы, как комфорт и эстетическая составляющая внутренней и внешней экстерьера зданий (эти объекты могут быть отнесены и те, «сталинские» дома, которые были построены при жизни И. В. Сталина и конкретных уникальный внешний вид, водопровода индивидуального фасадов, нетиповые архитектурные решения, и т. д.), и объекты, построенные в рамках новой идеологии, рассчитанные на возможности проживания в класс труда, без особых «излишеств». Эта неоднородность определяет значительное разнообразие областей, и цены на эту категорию объектов.

Подобные квартиры сегодня доступны по цене, в среднем около 225 тысяч рублей. за 1 кв. м, в то время как средняя площадь около 65 квадратных метров, составляет около 13 миллионов рублей. тот факт, что советский период жилья на рынке в настоящее время очень мало (только около 6% от общего объема экспорта), связана, прежде всего, с относительно низким уровнем развития рынка недвижимости в этот период. Так, по данным Росстата, среднегодовые темпы ввода жилой недвижимости в СССР в годы считаются, без учета жилья, построенного населением самостоятельно, можно оценить примерно в 9,6 миллиона квадратных метров. м, что, конечно, заметно отстает от показателей в более поздние сроки. Кроме того, из-за внушительного возраста (и, соответственно, износ) зданий, до 1950-х годов постройки, многие из них уже успели снести и заменить на более новый. Таким образом, в будущем на рынке в этот период будет оставаться все меньше и меньше интереса, что в конце концов приведет к тому, что «последние выжившие» будут только здания, держа в руках несомненный интерес в историко-архитектурное значение.

Сталин и хрущев

Квартиры следующего периода развития жилищного строительства в России (продолжительностью около 40 лет) кардинально отличаются от предметов эпохи предыдущей. Это связано, прежде всего, с тем, что спустя некоторое время после окончания Великой Отечественной войны начался период быстрого массы («конвейера») строительство по типовым проектам. Этот этап начался еще при жизни И. В. Сталина строительство так называемых «сталинских домов» кирпичей. Строительство подобных домов (только без «лишних» украшений фасадов и внимания к индивидуализации внешнего вида зданий) продолжается с Н. С. Гроув.

Вскоре, однако, правительством была принята новая парадигма, которая позволяет построить огромное количество жилья с определенный минимальный уровень комфорта и заметно сократить расходы времени и материальных ресурсов. Началась эпоха строительства панели (с пятиэтажки-«хрущевки», большинство из которых в настоящее время снесен в рамках «программы реструктуризации»), которые продолжали и последующих руководителей страны («брежневки» и т. д.), вплоть до завершения советского периода, в 1990 году, В среднем во время обсуждения 40 лет интервал каждый год в РСФСР, введенной в среднем 48,2 млн квадратных метров. метров жилья, что составляет самый высокий показатель среди всех трех, посвященных «эпох».

На графике сообщалось ранее рассматриваемый период это очень хорошо заметно, потому что выделяется достаточно «обычных» (без изменений) показатели рыночных цен и средних поверхностей. Это связано именно с высоким уровнем типизации в жилых домов и стандартизация квартир (что и определяет их «масса»). Объем предложения квартир эпохи «советский стандарт» в настоящее время уже значительно ниже, более современной (пост-советского) экспорта и составил около 39% от выставленных сегодня на вторичном рынке квартир. Средние удельные показатели цены и площади проанализировали сегмент жилья являются минимальными среди всех посвященных «эпох»: 164 тыс. рублей за 1 кв. м, 51 кв. м общей площади (около 8-9 миллионов евро, за всю квартиру).

Современные ЖК

И, наконец, «современный» этап развития строительной отрасли, который вступил в активную фазу с конца 1990-х годов, и на протяжении более чем 20 лет, также значительно изменилось в типичном стиле жилья. Во-первых, это связано с возвращением лидеров «рынка-ориентированных» (т. е. с учетом потребностей и возможностей конкретной целевой аудитории) проектирование жилых комплексов. Из-за отказа от «советского» образа жизни и переориентация на иностранные модели, пережить необходимость индивидуализации зданий с точки зрения архитектурных решений, отделки, а также благоустройства прилегающей территории. Также значительный вклад способствовало активное развитие технологии монолитного строительства, практически не ограничивает разработчиков, в своей работе.

В первые годы это было, это привело к тому, что «массы» жилье практически не строилось, так и вновь построенной проекты были разработаны, главным образом, в наиболее обеспеченной части населения. Тем не менее, в дальнейшем, с конца 2000-х годов., строительные компании переехал в большей степени на массовый спрос; были начаты новые проекты стандартных панельных домах, существенно различных для удобства пребывания от советских, а также произошло значительное снижение цены на монолитное строительство, что привело к интенсивным проникновением этой технологии на массовый рынок. В сочетании с современными системами коммуникации и планирования внешние и внутренние общие помещения зданий, указанные выше факторы привели к тому, что сейчас современные дома предлагают более дорогие квартиры, средняя площадь которых выше, чем у советских домов, и планировки более удобным для жизни.

Так, средняя цена 1 кв. м «современных» квартир, построенных после 1990 года, составляет около 275 тыс. руб. за 1 кв. м. м со средней площадью около 85 кв. м. (около 20 млн руб. за квартиру). Текущие темпы строительства новых жилых зданий (около 32,6 млн кв. м. в год) все еще отстает от период «советский стандарт» (примерно на одну треть, -32%), но, в основном, из-за выше, первый «не активный» десятилетия. В последние годы, темпы строительства жилья уже примерно соответствуют лучшим годом советского периода. Например, если рассматривать отдельно Москву, в позапрошлом году здесь введено более 3 миллионов квадратных метров многоквартирных жилых домов, а в прошлом уже более 4 миллионов квадратных метров. m. Если мы рассмотрим наш первый («архаичным») периода, то текущая («современные») среднегодовые темпы ввода многоквартирного жилья выше, чем в определенный период в 3,4 раза.

Таким образом, в настоящее время средняя индексов цен для того, чтобы «современный» сегменте жилья в Москве заметно опережает аналогичные ориентиры «советский» и «архаического» периодов. Таким образом, в 1 км квадратных. m «современного» жилья стоит в среднем до +67% больше, чем в «советский стандарт» и на +17% больше, чем в средний уровень жилья до 1950-х годов строительства; при этом общая стоимость «современной» квартиры в +2,3 раза выше, чем в «советский стандарт», и в +49% больше, чем в самой старой из трех периодов считаются.

Показатели

Так, в настоящее время, от описание общего исторического контекста перейдем к рассмотрению конкретных примеров. Для этого мы берем проекты«новостроек», которые были полностью реализованы (проданы) в течение последних лет, и сравнить свои варианты с квартирами, обладающими подобные формальные показатели: по местоположению, общей площади, и т. д. Это позволит вам устранить нежелательные посторонние влияния и оценить реальные изменения рыночных показателей двух категорий считаются жилья.

Тип дома Адрес Цена 1 кв. м, тыс. рублей. Стоимость квартиры, млн рублей. Площадь квартиры, кв. м. Разница в цене (в пользу ЭКРАНА) Таблица 1 ЖК «родной город. Каховская» 2019 г. p. Считать blvd., 26 294,1 10,0 35 Дом серии П-44 1999 г. p. Симферопольский бул., 14к3 223,7 8,5 35 +31% на цене; +18% по стоимости ЖК «Альбатрос» 2017 г. p. Str. Твардовского, 12к2 303,4 17,9 60 Дом серии П-44 1980 г. p. Str. Твардовского, 9к1 218,2 12,0 60 +39% на цене; +49% по стоимости ЖК «Искры радости» 2014 г. p. Str. Искры, 1 255,2 18,5 80 «Сталинский» дом 1958 г. p. Str. Летчика Бабушкина, 11/2к1 199,9 17,0 80 +28% к цене; +9% по стоимости Таблица 2 ЖК «Dominion» 2013 p. Ломоносовский просп., 25к1 468,6 81,1 186 «Дом преподавателей мгу» 1953 г. p. Ломоносовский просп., 14 417,5 29,1 69 +В 2,8 раза в стоимостном; +2,7 раза по площади Таблица 3 ЖК «Триумф-Палас» 2006 p. ЦАО, размещение, Ленинградское шоссе., 3 574,1 116,9 200 Жилой дом в Москве nab 1952 г. p. ЦАО, Таганский, Осторожно наб., 1/15 535,7 50,5 80 +7% на цене; +2,3 раза для st-t; +2,5 раза по площади Жилой дом на кудринской площади 1954 г. p. ЦАО, Пресненский, Любопытная cl., 1 569,8 48,8 81 +1% от стоимости; +2,4 раза для st-t; +2,5 раза по площади Администр.-жилой дом Красные Ворота 1952 г. p. ЦАО, Красносельский, садовая-Спасская, 21 405,9 31,1 77 +41% к цене; +3,8 раза, чтобы st-t; +2,6 раза по площади

Очевидно, что в разные исторические эпохи технологии строительства и других стандартов проектирования и строительства жилья заметно расходится. Так что примеров идеального соответствия домах «современной» и более ранние этапы развития строительной отрасли в Москве трудно найти. Итак, сначала берем квартиру в разных районах москвы, расположенных в самых близких, чтобы в непосредственной близости к домам, которые были построены в расчете примерно одни и те же «получателей» жителей (в соответствующих исторических реалий), но несколько лет назад строительства. В Таблице 1 результаты анализа представлены примеры наиболее значимых из квартиры.

Как следует из этой таблицы, если вы хотите (по времени) параметры строительства разница в цене аналогичных по площади квартир достигает +28-39% (при цене 1 кв. м) и +9-49% (в общей сложности) — в пользу современных зданий.

Теперь давайте попробуем выделить ближе к дому именно с эстетической точки зрения позиционирования (сохраняя аналогию в пункт назначения позиционирование) и сравним еще достаточно модные нынешние разработчики премиум-сегменте «сижу в стиле» с реальной зданий в дополнительный период «сталинского ампира» (в том числе над хрущевым преобразований). Одним из показательных примеров может служить в непосредственной близости расположены: ЭКРАН «Dominion» от «Интеко» 2013 года постройки (Ломоносовский проспект, 25к1) — яркий представитель современного «это сама судьба» стиле, и знаменитый «Дом преподавателей мгу» 1953 года постройки (Ломоносовский проспект, 14), — это тоже очень яркий представитель старого «сталинского ампира». Оба проекта ориентированы на элиту своего времени, с высокими высоким требованиям к комфорту жизни, и эстетическая сторона конструкции. Агрегированные показатели, выставленные в настоящее время на вторичном рынке квартир представлены в Таблице 2.

Как вы можете видеть из этих расчетов, несмотря на близость и позиционирование (в соответствующие исторические условия), разница в цене между «современной» и «старого» жилья, также существенное и всегда склоняется в пользу «современного» строительства (несмотря на то, что «современный» жилья и, как правило, гораздо больше по площади, чем это было принято в советское время).

В заключение, мы еще более сузили поле выбора объектов для сравнения и анализировать только те дома, что при схожести целевой аудитории и архитектуры и дизайнерских решений, еще и являются уникальными для своего времени. Для этого мы обратимся к семи знаменитых «сталинских высоток», три из которых являются жилыми, в качестве представителя прошлой исторической эпохи, а также знаменитый проект компании «Донстрой» — ЭКРАН, «Триумф-Палас» 2006 ты. Последний проект позиционируется разработчиком именно как «восьмой высотки» и с эстетической точки зрения внешний вид явно ориентирован на соответствующие исторические примеры. В Таблице 3 приведены обобщенные результаты сравнительного анализа.

От того, насколько сравнении видно, что и в этом случае, современный дом, имея значительно улучшены показатели комфортности жилья (вкл. из-за подземных парковок, современные системы инженерных коммуникаций, внутренних макетов МОП и самих квартир, и так далее.) и большей площади — очевидно, выигрывают их исторических «конкурентов» из прошлых эпох (хотя и относительно менее престижном месте современного ЭКРАНА «Триумф-Палас» по сравнению с итальянскими «небоскребы»).

Категория: Новости