ЦБ предупреждает 5 рисков для рынка жилья в ближайшие годы

Опубликованно 31.10.2019 00:36

Центральный Банк России опубликовал на своем сайте аналитический доклад "проблемы и риски заемного финансирования жилищного строительства" (.формате PDF). Контроллер документе описаны основные вопросы, связанные с реализацией национального проекта "Жилье и городская среда" и переход рынка для финансирования проекта.

"РБК-Недвижимость" публикует основные тезисы аналитического отчета.

Риск для банков

В 2018 году, общий объем финансирования строительной отрасли составлял 4,7 трлн руб., из которых 0,6 трлн. рублей кредитных средств банков 3,7 триллиона рублей — средства акционеров, оставшиеся 0,4 млрд рублей — собственные средства застройщиков. С запуском новых проектов и перехода на депозитный счет привлеченных средств дольщиков будет заменить банковские кредиты.

На горизонте два-три года, объем кредитов, необходимых для финансирования промышленности, как ожидается, вырастет до 4,5 трлн рублей., а к 2024 году — до 6,4 трлн рублей., то есть в десять раз. Это позволит сделать строительство крупнейших банков заемщика среди всех остальных секторов экономики.

Однако существующий запас капитала банка достаточен, чтобы предупредить ЦБ РФ. Учитывая низкий уровень кредитоспособности строительной отрасли и необходимости дифференцировать кредитные риски банков лицом растущего давления на капитал и увеличение общего уровня кредитного риска они берут на себя. Это, в свою очередь, может негативно сказаться на финансовой устойчивости банковской системы.

Сегодня банки неохотно предоставляют кредиты строительным компаниям из-за риска невозврата средств: по состоянию на 1 апреля 2019 года уровень просроченной задолженности по кредитам предприятиям строительного сектора 21.7%, кредиты для организаций в сфере недвижимости — 6,1 процента.

Передел рынка

В связи с переходом к финансированию проекта рынок ждет волна слияний и поглощений, прогнозируют в ЦБ РФ. Причина невозможность получить банковские кредиты для многих мелких компаний, особенно в регионах. Эти компании обанкротятся и уйдут с рынка. Некоторые станут подрядчиков для крупных разработчиков.

Увеличение числа банкротств среди застройщиков приведет к ряду негативных последствий — в частности, для утилизации строительного потенциала отрасли, указывает регулятор. Более серьезная проблема заключается в том, что сейчас около трети проектов имеют низкий уровень кредитоспособности. Поэтому разработчики ведут эти проекты, скорее всего, возникли проблемы во время перехода к новой модели банковского финансирования с использованием эскроу-счетов.

Рост долга

В России реализуется национальный проект "Жилье и городская среда", который предполагает увеличение годового объема строительства жилья до рекордного уровня в 120 миллионов квадратных метров к 2024 году (+30% к 2018 году), в том числе 80 млн. кв. м в многоквартирных домах, из которых 53 миллиона квадратных метров должны финансироваться за счет ипотечных кредитов.

Рост ипотечного кредитования является одной из ключевых задач национального проекта. Однако, его достижение этих параметров приведет к значительному росту долговой нагрузки населения и резкое снижение объемов сбережений. Таким образом, основной спрос, поддерживаемый ипотекой, на рынке вторичного жилья, а не на покупку квартир в новостройках, положить в ЦБ РФ.

Падение ввода

Последних трех лет в России наблюдается спад в строительстве многоквартирного дома — рынок по-прежнему страдает от последствий валютного кризиса 2014-2015. В 2018 году в стране было введено 75,3 тыс. кв. метров жилья, что на 4,9% меньше, чем годом ранее, и на 6,1% меньше, чем в 2016 году. регулятор ожидает дальнейшее сокращение числа новых проектов из-за нежелания разработчиков к риску начала строительства в условиях неопределенности.

Потерянный объем нового предложения будет негативно влиять на объемы жилищного строительства в 2020-2021 годах, отмечают в ЦБ РФ. Кроме того, объем нового предложения будет влиять на уход с рынка слабых и/или игроков-любителей.

Повышение цен

В случае резкого спада в жилищном, вызванной переходом к финансированию проекта, могут быстро увеличить цены на первичном рынке жилья, прогнозируют в ЦБ РФ. Этому будут способствовать изменение модели продаж: скидка на покупку жилья на стадии котлована и на ранних стадиях строительства в прошлое.

Национального проекта-увеличение цен на жилье в среднем на 6% в год, а в период с 2019 по 2022 год составляет 9%, с последующей стабилизацией в 2023-2024 годах. Эти показатели намного выше, чем ожидаемый уровень инфляции и динамика доходов населения в этот период, аналитики Центрального Банка Российской Федерации. Таким образом, существует риск резкого снижения доступности жилья и спрос.

Категория: Новости