Как переход на депозитный счет будет меняться рынок квартир в Москве
Опубликованно 05.08.2019 05:34
С 1 июля 2019 года, разработчики должны перейти на новые схемы реализации новостроек через счета эскроу. Квартиры, однако, юридически принадлежат нежилые помещения и может быть реализовано не только путем заключения договоров долевого участия (ДДУ), без использования специальных счетов.
Риелторы прогнозируют рост числа жилых комплексов, которые не будут продаваться по ДДУ, а также растущее количество подобных проектов, особенно в российских регионах, где застройщикам будет сложнее получить финансирование проекта. В 2018 году на рынок капитала стал рекордным по количеству новых жилых комплексов. Московские власти не исключают появления на рынке новых зданий с серым схемам реализуется в момент перехода на депозитный счет.
Сколько квартир в Москве
Доля квартир на первичном рынке в старых границах столицы, в соответствии с Эст-а-тет, 21,7 процента от общей площади объектов. В продаже 10 тыс. квартир в 123 проекта, из которых 22 проекта — Реконструкция зданий. Объем предложения квартир, по данным "Азбуки жилья", перестал расти несколько лет назад — в 2016 году общий объем предложения квартир на первичном рынке остаются в диапазоне 9-10 тысяч лотов на продажу.
В обход эскроу
Формально, квартира не жилого недвижимого имущества и не подлежит изменению в законодательство, регулирующее рынок первичного жилья. Однако, если собственность застройщика будет выбрать в качестве формы продажи, использования escrow является обязательным, так как он становится их атрибутом, сказал заместитель генерального директора "МР Групп" Андрей Кирсанов.
Апартаменты также могут быть реализованы другие схемы — например, некоторые застройщики продают их в предварительном договоре купли-продажи или договоров соинвестирования, заявил управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. По ее словам, переход к проектному финансированию и чтобы сохранить возможность получения прямого доступа к средствам инвесторов, застройщиков имущества будет возможность продавать вещи не по.
В связи с трудностями перехода к проектному финансированию и депозитный счет ряда проектов с квартиры продаются по ДДУ, могут быть сокращены, предполагает директор департамента городской недвижимости компании Blackwood Иван Бородин. "В связи с изменениями в 214-ФЗ, собственность формат может быть более широко распространены в регионах, где застройщики уже работают с минимальной маржой и вынуждены искать новые способы сокращения издержек. Формат квартиры позволяет вам сделать это юридически", — говорит Литинецкая.
Схемы продажи квартир в Москве
Сегодня 86% вновь построенных жилых комплексах в Москве жилья, по данным "Метриум", продается по договорам долевого участия. В 9% проектов в рамках предварительных договоров купли-продажи, 3% — по предварительным договорам долевого участия, 1.6% — для договоров купли-продажи, и 0,4% — на софинансирование инвестиционных соглашений.
Это выгодно для разработчиков
На первый взгляд, разработчики апартаменты действительно находятся в более выгодных условиях. "Бюджетные предложения такой недвижимости в среднем на 10-20% дешевле, чем аналогичные квартиры из-за отсутствия постоянной регистрации и нужно строить инфраструктуру. Разработчики имущества, может отказаться от продажи по ДДУ, пока разработчики не реализуют жилую недвижимость будут вынуждены строить на заемные деньги", — говорит Литинецкая.
С другой стороны, по данным "Метриум", подавляющее большинство многоквартирных домов в Москве попадают под 214-ФЗ, продается по ДДУ, а общий объем сделок на первичном рынке доля квартир варьируется в диапазоне 10-12%. "Это означает, что совместное финансирование с 1 июля 2019 года, будут аккумулироваться на специальном депозитный счет в банке. В конкурентной среде, разработчики вряд ли массово отказываться от проектов для детского сада. С учетом многочисленных банкротств покупателей, я думаю, будет выбирать проекты с заключением детского сада. Поэтому отказ от реализации схемы — сомнительный шаг", — говорит Литинецкая.
Сегодня только по предмету ипотеки и заимствования происходит более чем в половине сделок. Отказ от такой формы контракта, может сразу же узкой целевой аудитории этот процент, директор проектного консалтинга компании Est-а-тет Роман Родионцев. С этим мнением согласен руководитель отдела консалтинга и аналитики компании "Азбука Жилья" Ярослава Darusenkov: "продажи в точках продаж повышает уровень доверия к проекту со стороны потенциальных клиентов, а также позволяет оформить ипотеку от банков на покупку недвижимости. Покупателей сегодня настолько привыкли к детскому саду, что другая форма договора они сразу же пугает, считает Родионцев. В то же время, по данным Darusenkov, строителей, квартиры, класса люкс или премиум для реализации такой схемы не столь актуален, как в массовом сегменте.
Городские власти ранее выразили озабоченность в связи с возрождением "серых" схем продаж новостроек в связи с переходом на депозитный счет, например, предварительный договор или вексель схем. Однако, они не заметили увеличения числа заявок от застройщиков на строительство квартир в столице.
Что будет с ценами
Цены, по словам Кирсанова, можно увеличить, если застройщик продавал квартиры по договорам инвестирования, а теперь решили продавать по ДДУ. Также при переходе на продажи через депозитный счет, застройщику придется платить взносы в компенсационный фонд, говорит эксперт. "Прогнозы разные — можно ожидать роста на 10-15%", — сказал Кирсанов.
Стоимость квартиры привязана к стоимости квартиры (скидка на стоимость квартиры в том же месте), но квартира более ощутимые пороговое значение будет резко снижена покупательская активность, особенно в массовом сегменте, предсказал Бородин.
Несмотря на высокие темпы продаж, разработчики не хотят увеличивать стоимость предложения, если это оправдано существенных признаков — например, стадии роста строительной готовности, риелторы. "Пока мы можем сосредоточиться на сохранении существующих разница в цене между квартирами и апартаментами. В массовом сегменте, средняя цена квартир составляет 170 тысяч рублей. за 1 кв. м при средней цене квартир 150-160 тысяч рублей. за 1 кв. м", - говорит Румянцев.
Особенности квартир
Главной особенностью этого рынка является то, что в сегменте существует, и термин "апартаменты" в законодательстве не риелторы. Поэтому, по словам Бородина, несмотря на то, что квартиры распределяются 214-ФЗ, дольщики не будут признаны обманутыми, если у застройщика есть проблемы.
Апартаменты и квартиры имеют одно существенное отличие — использование их клиентов с нормами 214-ФЗ. Закон О долевом строительстве распространяется на покупателей жилых помещений, так и покупателей квартир, но если в первом она применима в полном объеме, то второй работает только в одном случае: в качестве гарантии от двойных продаж, заявил ранее председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова. Это, по ее словам, продление нормы Федерального закона, в котором покупатели заканчивается имущества и достройку объектов в случае банкротства застройщика в законе не регламентируется.
"Позже, власти вернутся к изучению вариаций схемы эскроу-счетов в отношении помещений, имеющих статус "жилого". Также после запрета на размещение хостелов в жилых домах существуют предположения, что правительство будет бороться с этим сегментом недвижимости. Такие вопросы, как разрешить им голосовать на выборах, проживая в квартире, приравнивание апартаментов к квартирам и строгий контроль строящихся объектов, получение разрешения на строительство и разрешения на строительство", — сказал Бородин.
Категория: Новости
