5 помилок перепланування, за які можуть позбавити квартири

Опубликованно 20.10.2018 04:14

Перепланування квартири — найбільш доступний і тому популярний спосіб поліпшити свої житлові умови. Однак не слід забувати, що нерідко від цього залежить безпека багатоквартирного будинку, і навіть незначне втручання в конструктив може спричинити досить тяжкі наслідки — як фінансові, так і юридичні.

Ситуації, коли, роблячи перепланування, ви ризикуєте втратити свого житла, — у картках «РБК-Нерухомості».

Перепланування без проекту та дозвільних документів

Відповідно до Житлового кодексу РФ, перепланування квартири проводиться тільки за погодженням з органами місцевого самоврядування та на підставі прийнятого ним рішення. Будь-які зміни конфігурації житлового приміщення необхідно вносити в його технічний паспорт. «Якщо органи державного житлового нагляду або муніципального житлового контролю виявлять факт перепланування, просто так це порушення залишено без уваги не буде і до порушника застосовують широкий спектр заходів примусу — від видачі припису та притягнення до відповідальності за його невиконання до примусового вилучення перепланованого приміщення в судовому порядку і продаж його з торгів», — говорить представник Європейської Юридичної Служби Тетяна Трофименко. Рада всіх юристів — розробити проект перепланування у архітектора і узгодити Житлової інспекції.

Якщо перепланування квартири проведена хоч і незаконно, але в розумних межах, ці зміни можна узаконити за наявності позитивного висновку будівельної експертизи. Для цього слід звернутися з позовною заявою до адміністрації муніципального освіти з вимогою про збереження житлового приміщення у перепланируемом стані.

У Москві влада пішла на деяке послаблення в частині погодження незначних перепланувань. Їх можна узгодити, представивши технічний висновок від проектної організації, що має допуск СРО, спільно з заявою на узгодження і технічним паспортом на переплановане житлове приміщення. Однак узгодження перепланування через надання техзаключения не звільняє власника квартири від адміністративної відповідальності за незаконне перепланування, нагадує керівник практики житлового права і соціальних відносин Національної Юридичної Служби «Амулекс» Дмитро Томко.

Перенесення «мокрих» зон «сухі»

Найпоширенішим прикладом перепланування є перенесення так званої «мокрою зони» (кухні, ванної та туалету) в приміщення квартири, не призначені для обладнання їх системами водопостачання та водовідведення. Так, наприклад, в Алтайському краї один з мешканців багатоквартирного будинку об'єднав кухню, ванну, санвузол та коридор в одне приміщення. «У новоствореному приміщенні був змонтований душ, який по розташуванню знаходиться над кухнею квартири, спальна кімната квартири перепланована в кухню з пристроєм мийки, каналізації, трубопроводу водопостачання. Обласний суд зобов'язав власника привести квартиру у первісний проектне стан, а зустрічний позов господаря квартири про збереження приміщення в перепланованому стані був відхилений», — наводить приклад Дмитро Томко. Жодних альтернативних рішень тут не передбачено — згідно Житловому кодексу, розміщувати над кімнатами ванну (душову), вбиральню і кухню не можна.

Зміна фасаду будівлі

Російське житлове законодавство забороняє перепланування житлових будинків і квартир, яка може призвести до руйнування несучих конструкцій будівлі, порушення в роботі інженерних систем, а також погіршення збереження і зовнішнього вигляду фасадів. Окремо слід відзначити проведення перепланування в багатоквартирних будинках, що мають охоронний статус пам'яток. Для цього потрібні додаткові узгодження з органом охорони пам'яток.

Так, наприклад, в Санкт-Петербурзі власник облаштував у будинку — об'єкт культурної спадщини додаткові балкони, змінивши конструкцію покрівлі мансардного поверху, а в одній з кімнат зробив додаткові дверні прорізи, розповідає Дмитро Томко. В результаті будівля втратило первинний зовнішній вигляд і оригінальне планування. За рішенням суду, квартира була вилучена у власника і виставлена на торги.

Об'єднання кімнати з балконом та лоджією

Ще один поширений варіанти перепланування квартири — об'єднання балкона/лоджії з кімнатою або кухнею. Більш того, перенесення вищевказаної кухні на балкон може бути розцінена судом не тільки як перепланування, але і як реконструкція об'єкта. За законом, така зміна конфігурації квартири вимагає обов'язкового узгодження з житлової, оскільки може призвести до пошкодження сусідніх квартир і всієї будівлі.

Дмитро Томко наводить приклад одного з мешканців багатоквартирного будинку в Примор'ї, який розібрав підвіконний простінок в житловій кімнаті, щоб організувати вихід на самовільно зведений балкон. «Демонтаж власником перегородки, частина якої була розташована під балкою стельового перекриття, призвів до пошкодження будівлі і призвело в нежитловий стан сусідню квартиру, і, отже, до примусового вилучення перепланованого приміщення», — розповідає юрист.

Приєднання технічних приміщень

Нерідко власники квартири вирішують поліпшити свої житлові умови за рахунок незаконного приєднання до нього технічних приміщень, які є спільним майном всіх мешканців багатоквартирного будинку. Як правило, мова йде про горищах, коморах, рідше — підсобних приміщеннях.

Житловий кодекс встановлює чіткий порядок перепланування і перевлаштування житлового приміщення в багатоквартирному будинку, включаючи узгодження подібних змін. Крім того, діють і Правила користування жилим приміщенням. За порушення цього порядку передбачена адміністративна відповідальність, аж до примусового вилучення перепланованого приміщення в судовому порядку і продаж його з торгів.

Приєднати такі приміщення до квартири можна, але для цього, крім узгодженого в Житловій інспекції проекту, потрібна згода всіх власників — воно має бути оформлене протоколом загальних зборів. Крім того, необхідно повністю дотриматися процесуальні аспекти, встановлені статтями 44-48 ЖК РФ, а не банальним збором підписів, зазначають юристи. Після того, як горище чи комора технічно приєднані до квартири і введені в експлуатацію, на них повинно бути зареєстровано право власності.

Категория: Новости