Ринок офісної нерухомості вказав на вихід з кризи
Опубликованно 30.09.2018 22:24
Офісний ринок оживає — стабілізація економіки народжує позитивну тенденцію у цій сфері. Галузь однією з перших вдається до економії у вигляді скорочення офісних площ в період кризи, але і виходить з нього — першою. Серед позитивних тенденцій — скорочення вакантності і зростання орендних ставок, ділова активність стрімко зростає.
Огляд ринку офісної нерухомості Києва за підсумками першого півріччя 2018 р., зроблений експертами CBRE Ukraine, показав наступну картину: нове спекулятивне пропозицію в оренду становить 2 200 кв. м валове поглинання становить 81 000 кв. м частка вакантних площ — 12% ефективна орендна ставка становить $23 за кв. м/місяць
"Згідно з аналітичними даними, у першому півріччі 2018 року ринок офісної нерухомості в Києві демонстрував досить позитивну динаміку, з точки зору попиту компаній-орендарів та інвестиційного попиту на купівлю оперують офісних будівель. В результаті посилення попиту орендарів в поєднанні з невеликим обсягом нової пропозиції в сегменті офісної нерухомості в Києві протягом першого півріччя 2018 року первинна вакантність знизилася і досягла 7,2% в кінці червня 2018 року, що поки що є найнижчим показником за період з I кварталу 2009 року", — ділиться даними Марта Костюк, керівник департаменту аналітики і консалтингу з питань девелопменту Cushman & Wakefield в Україні.
Для приміщень найвищої якості ставки оренди зросли приблизно на 4% і досягли рівня $20-28 за кв. м
Протягом перших 6 місяців 2018 року, виходячи з аналітики, пропозиція в сегменті офісної нерухомості в Києві збільшилася приблизно на 26 300 кв. м. За цей період в експлуатацію були введені наступні об'єкти: нова черга Інноваційного парку UNIT.Центр, бізнес-центр "Майдан Плаза" і кілька офісних будівель орендною площею менш 5 000 кв. м. У другому півріччі планується введення в експлуатацію нових офісних приміщень орендною площею близько 53 000 кв. м. зокрема, планується введення в експлуатацію третьої черги БЦ Astarta Organic Bussiness Centre, наступних черг Інноваційного парку UNIT.City і бізнес-центру "Европассаж". Попит "жене" ціни
За оцінками Cushman & Wakefield, протягом першого півріччя 2018 року орендні ставки підвищилися щодо офісних приміщень усіх класів в Києві, що пов'язано з порівняно високим попитом орендарів і поступовим зниженням вакантності в сегменті. Так, для приміщень найвищої якості ставки оренди зросли приблизно на 4% і досягли рівня $20-28 за кв. м без ПДВ і експлуатаційних платежів.
Важливо розуміти, на що в першу чергу звертає увагу орендар, і які вони, сучасні тренди. Левон Папоян, керівник департаменту офісної нерухомості Cushman & Wakefield в Україні, вважає, що всі критерії вибору, так чи інакше, пов'язані з комерційними умовами і станом приміщень. Основний попит на офісні приміщення формують компанії, які розширюються або прагнуть поліпшити існуючі умови роботи. І ті, й інші шукають більш якісні об'єкти порівняно зі "старим" офісом.
На думку експерта, при прийнятті рішення орендарі звертають увагу на наявність мінімальної інфраструктури в будівлі або в безпосередній близькості: заклади харчування середньої цінової категорії; банківського відділення або банкоматів кількох провідних банків; іноді — пункту хімчистки. Сюди ж відноситься і інфраструктура району (транспортна розв'язка, фітнес-клуб, супермаркет тощо).
Складнощі, пов'язані із залученням кредитного фінансування, є перешкодою для істотного збільшення нової пропозиції в сегменті найближчим часом
На тлі зміни кліматичних умов, які спостерігаються останні кілька років, підвищилися вимоги до наявності сучасних систем кондиціонування і вентиляції. Обов'язковим є наявність паркувальних місць, закріплених за орендарем. У бізнес-центрах класу "Б" поширеним є умова — 1 місце на 50-100 кв. м орендованої площі", в бізнес-центрах класу "А" — 1 місце на 100-200 кв. м. Левон Папоян також переконаний, що ще одним важливим критерієм, особливо для динамічних ІТ-компаній, є можливість розширення в межах орендованої будівлі в недалекому майбутньому.
Сертифікація ж "зеленого будівництва" є скоріше додатковим приємним бонусом, ніж фактором, що впливає на прийняття рішення. Чого чекати до кінця року
Що стосується очікуваного року, аналітики Cushman & Wakefield в Україні тісно пов'язують прогнози з майбутніми президентськими і парламентськими виборами. "Якщо загальна політична та економічна ситуація в Україні не погіршиться, а на світових ринках не станеться кризових явищ, ринок офісної нерухомості в Києві та інших великих містах України буде демонструвати позитивну динаміку і в контексті попиту орендарів, і з точки зору збільшення та підвищення якості нової пропозиції офісних приміщень", — такі експертні оцінки фахівців компанії.
У зв'язку з досить укрепившимся попитом орендарів на ринку офісної нерухомості в Києві, а також поступовим зниженням вакантності і стабілізацією орендних ставок, девелопери все більш впевнені в потенціалі ринку, і багато з них активно розглядають можливості, пов'язані з девелопментом нових об'єктів в сегменті. Однак труднощі, пов'язані з залученням кредитного фінансування, є перешкодою для істотного збільшення нової пропозиції в сегменті найближчим часом. У багатьох випадках вибори формують істотні ризики при плануванні стратегії інвестування в девелопмент (у разі девелоперських компаній) та стратегії розвитку компаніями-орендарями. Однак давайте дивитися в майбутнє з оптимізмом.
Категория: Бизнес
