Іпотечний бум у Росії: що буде з кредитуванням далі
Опубликованно 11.09.2018 00:58
Іпотечне кредитування за останній час вчинила справжній прорив: процентні ставки по іпотеці стали знижуватися, на що ринок відреагував нарощуванням обсягів видаваних кредитів. Очікувалося, що іпотека продовжить дешевшати і житло буде ставати все більш доступним для росіян.
Однак прогнози експертів вельми стримані: вони не виключають, що посилення санкцій може похитнути економічну обстановку в країні і ключова ставка Центробанку не утримається на нинішньому рівні. «РБК-Нерухомість» попросила їх розповісти, як це може відбитися на ринку іпотеки і чого чекати потенційним покупцям квартир.
Час рекордів
За даними Банку Росії, за перше півріччя 2018 року в Росії було видано 663,4 тис. кредитів на загальну суму 1,3 трлн руб. (це на 57% у кількісному й на 69% в грошовому вираженні більше, ніж за аналогічний період минулого року). У Москві видано 38,9 тис. кредитів на загальну суму 163,7 млрд руб.
Найбільші обсяги видачі кредитів — у великих державних банків. Наприклад, ВТБ в першому півріччі видав 108,6 тис. іпотечних кредитів на 243,5 млрд руб. і до кінця року розраховує довести цей показник до 632,2 млрд руб., розповіли в прес-службі банку.
Активне зростання обсягів видачі кредитів — результат зниження іпотечних ставок, що почалася в минулому році. На початку 2017 року ставки по іпотеці становили близько 12-12,5%, а в червні-липні 2018 року — 9-9,5%. Щомісячний середній платіж по середньому іпотечним кредитом у 2 млн руб. знизився з майже 25 тис. руб. до 20 тис. руб.
За оцінками БУДИНОК.РФ, до січня загальний обсяг виданих за цей рік іпотечних кредитів в Росії досягне 1,4–1,5 млн на суму 2,8–3 трлн руб. При цьому торішній річний рекорд — 2 трлн руб. — може бути побитий вже за підсумками вересня.
Кредитори — лідери за видачу іпотеки в Росії
На ринку іпотеки зберігається високий рівень конкуренції серед банків. Ринкова частка Ощадбанку, найбільшого іпотечного кредитора, у січні — червні 2018 року зросла в річному вираженні на 0,5 п. п., до 50%. На другому місці знаходиться банк ВТБ — його частка в обсязі виданих кредитів склала 17,3%. Частки Газпромбанку і Россельхозбанка (третє і четверте місця) зросли на 2,3 і 2,1 в. п. відповідно, до 17,4% та 20,9%. П'яте і шосте місця за обсягом виданих іпотечних кредитів ділять Райффайзенбанк і БУДИНОК.РФ. Останній з урахуванням результатів роботи дочірнього банку «Російський капітал» у січні — червні 2018 року піднявся за рік на одну позицію, його ринкова частка зросла до 2,6%.
Спостереження ріелторів
За даними фахівців відділу іпотеки компанії «Бест-Новострой», помітно зріс інтерес потенційних позичальників до об'єктів класів комфорт і бізнес, а раніше основна частка іпотеки припадала на економклас.
«В останні місяці також значно збільшився і середній розмір кредиту — приблизно з 2,7 млн до 4,5–5 млн руб., — розповіла голова ради директорів компанії Ірина Доброхотова. — Це зумовлено планомірним зниженням іпотечних ставок: адже чим нижче ставки, тим менший щомісячний платіж та розмір переплати по кредиту. Відповідно, можна взяти в іпотеку більше квадратних метрів або житло іншого, більш високого класу».
В агентстві нерухомості «Бон Тон» відзначають, що високий інтерес до іпотечними кредитами демонструють і первинний, і вторинний ринки житла. Умови по іпотеці можна назвати цілком співставними, хоча в окремих забудовників є бонус у вигляді особливих умов зі зниженою ставкою.
«Покупці квартир в новобудовах (особливо при невеликому бюджеті угоди) активно вдаються до іпотечних кредитів, тим більше що на ринку представлений досить цікавий вибір доступних пропозицій, — пояснила генеральний директор «Бон Тону» Наталія Кузнєцова. — На «вторинці» кредитні кошти активно використовуються в обмінах нерухомості — досить додати невелику суму, щоб розглянути більш дорогий варіант і тим самим поліпшити свої житлові умови».
Наталія Кузнєцова зазначає, що зниження ставок за кредитами дозволило забезпечити приріст за рахунок тих покупців, які змогли потягнути іпотеку вже з урахуванням нових умов — з меншим рівнем ставки і більш оптимальним розміром платежу. Розширення кола позичальників серед покупців новобудов стало підтримкою для забудовників в умовах зростаючих обсягів пропозиції, вважає вона.
Ріелтори відзначають ще одну цікаву тенденцію: завдяки покращилося умовами кредитування на ринку зросла частка вікових покупців квартир. «Близько 22% у загальній структурі угод нашої компанії припадає на покупців старше 50 років, які дуже часто набувають студії або однокімнатні квартири, щоб роз'їхатися з дітьми-підлітками», — розповіла генеральний директор компанії «Міель-Новобудови» Наталія Шаталіна.
Прогнози
Прогнози експертів щодо розвитку ситуації на ринку іпотеки досить стримані, оскільки подальше зниження ставок за кредитами тепер під питанням.
У 2017 році ключова ставка Центробанку стрімко знижувалася: її змінювали кілька разів, у результаті з 9,75% вона опустилася до 7,75%. Остання зміна ставки було в березні 2018 року, коли вона знизилася до 7,25%. Подальше ослаблення курсу рубля, викликане новими санкціями, змусило ЦБ взяти паузу. За оптимістичними прогнозами, до кінця року ключова ставка не зміниться. За песимістичним — зросте до 7,5%, і такі прогнози дає, зокрема, Ощадбанк — один з основних гравців ринку іпотеки. Банк вже заявив, що поки не бачить підстав для подальшого зниження ставок за своїми кредитами.
Високий попит на іпотеку збережеться ще як мінімум до кінця поточного року, якщо посилення санкцій не змусить уряд прийняти рішення про підвищення ключової ставки, вважають експерти ринку. В іншому випадку можна очікувати жорсткості умов кредитування, зростання ставок по іпотеці і, як наслідок, відтоку позичальників. «Перш за все такий поворот ситуації позначиться на масовому сегменті, де традиційно найбільш висока частка іпотечних покупців (60-70% у загальному обсязі зареєстрованих ДДУ)», — вважає Ірина Доброхотова.
Аналітики «Інком-Нерухомості» вже говорять про закінчення іпотечного буму. За їх даними, в травні цього року була зафіксована рекордна частка угод із залученням іпотеки — 38,2%. Але в червні і липні частка угод з кредитом на «вторинці» знизилася відповідно до 33,4%, а потім і до нинішніх 33,3%, хоча до мінімальних значень поточного року — 31,5% — цей показник ще не опустився.
«Але потрібно мати на увазі, що в умовах санкційного тиску (перш за все на банки) кредитні гроші можуть подорожчати, а іпотечні ставки стати менш привабливими для потенційних покупців, — зазначає директор департаменту вторинного ринку компанії «Інком-Нерухомість» Сергій Шлома. — Якщо у банків за дії санкцій виникнуть проблеми з ліквідністю, то вони будуть висувати більш жорсткі вимоги до потенційних іпотечникам, що призведе до скорочення числа таких покупців на ринку нерухомості».
У той же час іпотека залишається дуже затребуваним продуктом, а для багатьох росіян — єдиним способом вирішити житлові проблеми. Крім того, як зазначає Наталія Кузнєцова, сьогодні на ринку житла — величезний обсяг пропозицій за привабливими цінами і передумов для різкого зростання немає. Тому навіть при стабілізації іпотечних ставок буде спостерігатися активність у сегменті іпотечного кредитування.
Категория: Новости
