Тихий центр: що потрібно знати про Басманному районі перед покупкою квартири

Опубликованно 20.01.2018 01:22

Басманний район — історичний центр старої Москви. Він розташований у північно-східній частині Центрального адміністративного округу (ЦАО), межує з Красносельським, Таганским і Тверським районами, а також з Сокольниками, Соколиним горою і Лефортово.

Басманний довгий час залишався недооціненим в сегменті елітного житла — попит був зосереджений переважно в районах Хамовники і Арбат. Однак буквально в останні два-три роки спостерігається стрімке розширення географії високобюджетного житла — престижні елітні проекти активно з'являлися на майданчиках, які раніше не вважалися кращими для реалізації подібних проектів.

?Інфраструктура

«Басманний район однозначно знайшов свого покупця, адже рівень розвитку соціальної інфраструктури і транспортної доступності цілком відповідає самим топовим елітним локаціях. Одночасно Басманний район більш відокремлений — на його території значно менше розважальних закладів, ніж у центрі міста, а значить, і потоку відпочиваючих. Саме за комфортне поєднання камерності і головних переваг життя у центрі міста та вибирають Басманний район», — каже директор департаменту моніторингу ринку та оцінки Savills в Росії Анатолій Довгань.

Вид на адміністративно-житловий будинок на площі Червоних Воріт (Фото: Наталія Гарнелис/ТАСС)

Басманний район вважається одним з найменш зелених в ЦАО, так як на його території розташовані всього дві великі паркові зони — Чистопрудний бульвар і сад імені Баумана. Зате саме цей район можна назвати одним з лідерів за кількістю культурних об'єктів: тут знаходиться безліч театрів («Гоголь-Центр», «Сучасник», Московський театр ляльок, «Модерн»), музеїв і художніх галерей (Центр сучасного мистецтва Винзавод, Центр дизайну Artplay, Державний музей Ст. В. Маяковського, музей Юрія Нікуліна, «Галерея 21», «Вогні Москви» та інші). Крім того, тут зосереджені великі торгові центри («Атріум», «Єлоховський пасаж»), а також супермаркети, мережеві магазини, клуби, кафе та ресторани всіх цінових сегментів.

Багато навчальні заклади району займають високі позиції в Рейтингу вкладу шкіл в якісну освіту московських школярів департаменту освіти міста Москви — ліцей НДУ ВШЕ (1-е місце рейтингу), школа № 354 їм. Д. М. Карбишева, школа «Покровський квартал» та ін Саме в Басманному районі знаходиться головний технічний вуз Росії — МДТУ їм. Н. Е. Баумана, а також кілька корпусів Національного дослідницького університету «Вища школа економіки» та Фінансового університету.

Вид на будівлю МДТУ їм. Баумана на Лефортовської набережної на річці Яузі (Фото: Олександр Гришин/ТАСС)

На території Басманного району розташовані десять станцій метро: «Луб'янка», «Чисті ставки», «Червоні Ворота», «Китай-місто» (Калузько-Ризької і Таганско-Краснопресненській лінії), «Тургенєвська», «Бауманська», «Курська» (Кільцевий і Арбатсько-Покровської лінії), «Чкаловська». Хорошу транспортну доступність району забезпечують Садове і Третє транспортне кільця, що проходять по його території.

Новобудови

Первинний ринок Басманного району ріелтори умовно поділяють на дві зони. Топонімічну зону всередині Садового кільця прийнято називати «Чисті ставки» — тут розташовані новобудови преміального сегмента. За Садовим кільцем знаходиться топонімічна зона «Басманний» з новобудовами бізнес-класу. Велика частина новобудов сконцентрована в локації від Китай-міста до Садового кільця, говорить директор департаменту елітної нерухомості компанії «Метриум Груп» Ілля Менжунов.

Сама «стара» новобудова Басманного району — перша черга апарт-комплексу Tribeca Apartments — вийшла на ринок у квітні 2013 року. Таким чином, первинний ринок нерухомості Басманного району виникла менш ніж чотири роки тому і з тих пір розвивається високими темпами — серед районів ЦАО за цим показником він займає одне з лідируючих місць.

Новобудови Басманного району

Назва Сегмент Тип нерухомості Термін РВЭ Девелопер «Резиденції архітекторів» бізнес квартири 2-й квартал 2019г. AFI Development TriBeCa APARTMENTS бізнес апартаменти зданий Stone Hendge Loft Factory бізнес апартаменти зданий Stranger Kleinhouse бізнес апартаменти 4-й квартал 2017р. Кгауѕ Development «Басманний, 5» бізнес апартаменти 1-й квартал 2018г. MR Group/Coalco LOFTEC бізнес апартаменти 2-й квартал 2018г. «Колди» Metropolis Loft преміум апартаменти зданий н/д «Горохівський, 12» преміум апартаменти зданий «БЭЛ Девелопмент» «Сучасник» преміум апартаменти 4-й квартал 2017р. Веспер «Резиденція на Покровському бульварі» преміум апартаменти 4-й квартал 2018г. «Лідер-Інвест» Клубний будинок il Ricco елітний апартаменти зданий «ВМС Девелопмент» MOSS Apartments елітний апартаменти зданий Adwill

Таблиця: «Метриум Груп»

Згідно з даними «Метриум Груп», зараз на первинному ринку Басманного району реалізуються 12 новобудов. При цьому квартири представлені тільки в одному з них — ЖК бізнес-класу «Резиденції архітекторів». В інших передбачені апартаменти. Половина всіх новобудов Басманного району відноситься до бізнес-класу, ще чотири новобудови — до преміум-класу і дві — до елітного.

Середня вартість квадратного метра по всім сегментам в Басманному районі — 322,9 тис. руб. за 1 кв. м, а середній бюджет пропозиції — 23,9 млн руб., порахували в «Метриум Груп». При цьому мінімальний поріг входу складає всього 4,7 млн руб. (апартаменти площею 14,6 кв. м в комплексі апартаментів Kleinhouse), а максимальний бюджет досягає 223,4 млн руб. (апартаменти площею 166 кв. м в комплексі MOSS Apartments). Однак, як зазначають опитані «РБК-Нерухомістю» ріелтори, ні в одному з сегментів Басманний район зайняв перше місце по вартості квадратного метра.

Вид на Курський вокзал, наземний вестибюль станції метро «Курська» і торгово-розважальний комплекс «Атріум» (Фото: Наталія Гарнелис/ТАСС)

Перспективними майданчиками для майбутньої забудови ріелтори називають три ділянки: на вулицях Нова Дорога, вл. 11, Бакунинской, 49, і Малої Поштовій, 12, де збираються побудувати МФК з апартаментами загальною площею близько 82,7 тис. кв. м.

Вторинний ринок

Басманний район — один з недорогих у складі ЦАО. Ріелтори пояснюють це менш вигідним географічним розташуванням (далеко від Кремля), ніж у Хамовников або Арбата, а також наявністю великої кількості промислових об'єктів, що завдають шкоду екології. Всі ці фактори впливають на вартість квадратного метра, і тим не менш Басманний продовжує користуватися попитом.

«Найчастіше купують нерухомість в цьому районі любителі історичного центру Москви, а також батьки студентів вузів — зараз на території району їх сім, у тому числі знаменитий Бауманський університет. Крім того, можна сміливо говорити і про локальному попиті: багато жителів району, приймаючи рішення міняти квартиру на більшу (меншу), воліють залишатися в межах свого району і вкрай рідко покидають його», — говорить генеральний директор компанії «Бон Тон» Наталія Кузнєцова.

Чисті ставки (Фото: Олександр Зеликов/ТАСС)

Вторинний ринок Басманного району представлений в основному історичними будинками, яким потрібна реконструкція та реставрація. В останні два роки почалося масове оновлення історичного житлового фонду, але досі загальний відсоток зносу становить понад 60%. Вартість квадратного метра вторинного житла тут, за даними компанії «Бон Тон», починається від 232 тис. руб. Так, наприклад, однокімнатна квартира площею 43 кв. м в цегляному будинку на вулиці Казакова обійдеться в 11,9 млн руб. Двокімнатна площею 64 кв. м в такому ж будинку на Земляному Валу буде коштувати не менше 17,5 млн руб., а 66-метрова трикімнатна квартира в Переведеновском провулку — 19 млн руб. Для порівняння, мінімальний бюджет покупки апартаменти на первинному ринку району — 5 млн. крб. За такою ціною в одному з апарт-комплексів можна придбати студію площею 27,5 кв. м.

Історія району

Басманний район, ведучий свою історію з XIV століття, — одна з найдавніших збережених частин Москви. Його назва походить від Басманний слободи, яку населяли басманники, або палацові пекарі (за іншою версією — різьбярі по металу). Саме у цих місцях проходила стара Покровська дорога, що зв'язувала Москву з Володимирським князівством. Поступово навколо цієї дороги стали формуватися невеликі поселення. На початку XVI століття тут заснували Іоанно-Предтеченський монастир, в честь якого назвали пагорб Іванівської гіркою, до цього ж часу відносяться перші згадки про церкву Успіння Пресвятої Богородиці. В кінці XVII століття за указом Петра I тут звели кам'яну лютеранську кірху апостолів Петра і Павла, а також вичистили сусідні Погані ставки, які з тих пір стали називати Чистими.

Стара Москва. Нова Басманная вулиця (від Розгулу). 1888 рік (Фото: Фотохроніка ТАСС)

Одне з ключових місць нинішнього Басманного району — Німецька слобода на Яузі, з другої половини XVII століття вона стає місцем компактного проживання іноземців, яких за царя Олексія Михайловича виселили за межі міста. На початку XVIII століття, за Петра I, Німецька слобода стала новим політичним і культурним центром Москви: на честь перемоги над шведами у Північній війні тут звели тріумфальні Червоні ворота, знесені в 1927 році. Площа зберегла свою назву до сих пір. Подальша історія цих місць пов'язана з іменами А. С. Пушкіна, М. Ю. Лермонтова, Ф М Достоєвського.

Під час московського пожежі 1812 року Німецька слобода була майже повністю знищена вогнем, збереглася лише кірха св. Михайла, яку в 1920 році відвели під будівництво Центрального аерогідродинамічного інституту імені Жуковського (ЦАГІ). У 2000 році Німецька слобода отримала статус охороняється історичної території. У 1860 році у зв'язку з прокладанням Курської залізниці тут звели будинок Курського вокзалу. В радянський час в Басманному районі було створено безліч промислових підприємств, які в 2000-і роки стали виводити за межі міста.

Читайте також: ріелторські путівники по районах

Південне Бутово

Зюзино

Некрасівка

Марфіно

Тверської

Дорогомилово

Донський

Таганський

Раменки

Хамовники

Молжаниновский, Східний і Внуково

Перово

Зеленоград

Категория: Новости